半岛全媒体记者 赵永宝
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千呼万唤！存量房贷利率终于要降了！
8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门连发两条重磅通知。一是9月25日起可申请降低存量首套住房贷款利率，二是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套20%，二套30%。
对于青岛来说，早在6月初，青岛非限购区域商贷首付比例已经调整为首套20%，二套30%。因此，降低存量首套住房贷款利率，对于还在还贷的青岛购房者是实实在在的好消息。
什么是存量首套房贷
首先，存量房贷利率调整，仅限首套房，二套房三套房等不在此列。
那么什么是存量首套房贷？
《通知》明确了三种情况：
1.2023年8月31日前金融机构已发放的首套住房商业性个人住房贷款；
2.2023年8月31日前已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款；
3.借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
新贷款置换旧贷款
首先，明确一个时间节点，自2023年9月25日起，可以提出申请。
第二，调整方式之一为，新发放贷款置换存量贷款。
第三，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但有一个条件：在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。也就是说，假如你是2018年在青岛贷款买的首套房，那么协商后新发放贷款的利率，不能低于当时青岛的首套房商贷利率政策下限。
第四，新发放的贷款只有一个用途，那就是偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，也就是你的旧贷款，仍然纳入商业性个人住房贷款管理。
重签合同变更利率
在调整方式方面，除了用新发放贷款置换存量贷款之外，《通知》明确，还可以重签合同。
时间节点也是2023年9月25日，这一日之后，首套房贷借款人，可以向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
但是，变更后的贷款合同利率水平，同样需要满足这个这个条件：在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
严查经营贷、消费贷置换房贷
《通知》还明确提出，要对经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核。如果有协助借款人用经营贷和消费贷等违规置换房贷的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
此前，由于存量房贷利率较高，一些购房者为减少贷款利息，铤而走险用低利率经营贷、消费贷置换房贷，其中更是催生出了“转贷”中介业务。
实际上，监管部门一直明令禁止“经营贷”“消费贷”违规流入楼市。按照监管规定，银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，银行若发现经营贷、消费贷资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任。
各金融机构要抓紧制定细则
《通知》要求，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保《通知》有关要求落实到位。
同时要求，中国人民银行和金融监管总局各分支机构要将本通知立即转发辖内地方法人金融机构，督促贯彻执行，有效维护市场秩序。
全国商品房首付比例下限统一调整
同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局还发布了另一条重磅《通知》。
首付方面，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。
不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
也就是说，不管你是一线城市、二线城市还是十八线城市，最低首付比例均可降至首套20%，二套30%。至于要不要给这么大力度的优惠，各地按照因城施策的原则自行决定。
利率方面，首套房利率下限：不低于相应期限LPR减20个基点，这是之前就公布的政策；二套房利率下限：不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。
《通知》表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
早在6月1日，青岛多部门发布了七条新政，其中就包括，商业银行在除市南区、原市北区以外的非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例相应调整至20%和30%。
但是放眼全国，目前在一线城市，二套房的贷款首付比例动辄在七成到八成左右，二线城市的二套房首付比例普遍在四成左右。接下来，这些城市，如何确定二套房的首付比例和利率也是一大看点。
